전세계약서 작성 시 꼭 들어가야 할 특약 조항 5가지 (2025 최신)

✍️ 서론: "계약서에 사인했다가 인생이 꼬일 수 있습니다"

전세계약은 단순히 집을 빌리는 일이 아닙니다.
**수천만 원, 많게는 수억 원의 돈이 걸린 ‘법적 계약’**이며, 작은 실수가 큰 손해로 이어질 수 있습니다.
특히 전세계약서에 기본 조항 외에 ‘특약’ 항목을 넣지 않으면,
나중에 문제가 생겼을 때 법적으로 불리한 상황에 처할 수 있습니다.
2025년 현재, 전세사기와 깡통전세 문제는 여전히 이어지고 있고,
특약 조항 유무에 따라 전세금 반환, 수리 책임, 계약 해지 시 책임 범위가 완전히 달라질 수 있습니다.
이 글에서는 전세계약서 작성 시 반드시 넣어야 할 ‘특약 조항 5가지’를 현실적인 예시와 함께 알려드립니다.

✅ ① "전세금 반환 지연 시 지연이자 청구" 특약

가장 중요한 특약 중 하나입니다.
계약이 끝났는데도 집주인이 전세금을 돌려주지 않는 상황, 생각보다 흔합니다.
이 경우를 대비해, 계약서에 아래 문구를 꼭 넣어야 합니다:

“임대인은 계약 만기일 이후 전세금 반환이 지연될 경우, 연 5%의 지연 이자를 지급한다.”

이 문구가 없으면, 지연이자 청구가 어렵거나 분쟁 발생 시 불리할 수 있습니다.
특히 전세보증보험이 없는 계약이라면 필수입니다.

✅ ② "보증보험 가입 불가 시 계약 무효 또는 해지 가능" 특약

2025년부터 전세보증보험이 사실상 필수로 여겨지고 있지만,
건물 상태나 근저당 비율에 따라 가입이 불가능한 경우도 존재합니다.
그럴 때 다음과 같은 특약이 있으면 리스크를 줄일 수 있습니다:

“보증보험 가입이 불가능한 경우, 계약을 해지하거나 전세금 전액 반환에 동의한다.”

이 조항이 있으면 사전에 문제 있는 매물인지 판별할 수 있고,
보험 가입이 거절되면 계약을 안전하게 철회할 수 있습니다.

 

✅ ③ "시설 수리 및 유지 책임 범위 명시" 특약

전입 후 누수, 보일러 고장, 에어컨 문제가 생겼는데 집주인은 “네가 고쳐라”라고 한다면?
이건 대부분 특약에 명시하지 않았기 때문입니다.
책임을 명확히 하기 위해선 다음과 같은 문구가 필요합니다:

“보일러, 누수, 전기, 수도, 창문 등의 기본 시설 고장은 임대인이 수리한다.”

반대로 에어컨, 정수기 같은 비내장 가전은 임차인이 책임지는 걸로도 특약 설정 가능하므로
계약 전 협의 후 문서화가 핵심입니다.

✅ ④ "중도 해지 시 위약금 기준 명시" 특약

갑자기 직장이 바뀌거나 결혼 등으로 이사를 가야 할 수도 있습니다.
중도 해지 시 위약금 관련 분쟁을 피하려면, 아래와 같은 특약이 필요합니다:

“임차인의 귀책사유 없는 사유로 중도 해지 시, 위약금 없이 계약 해지 가능하며, 임대인은 1개월 내 보증금을 반환한다.”

중도 해지는 세입자에게 불리하게 작용할 수 있으니,
위약금, 해지 시 반환 조건을 반드시 계약서에 넣어야 분쟁을 줄일 수 있습니다.

 

✅ ⑤ "잔금 지급일 전 집 상태 유지" 특약

계약일과 잔금일 사이, 집에 문제가 생기거나 집주인이 무리한 공사를 하는 경우도 있습니다.
이런 상황을 방지하려면 다음 조항이 필요합니다:

“잔금일 전까지 임대인은 현재 상태를 유지하고, 훼손 또는 변경 시 계약 해지 가능하다.”

실제로 잔금일 직전에 갑작스러운 누수, 곰팡이, 벽지 파손 등이 발생했을 때,
이 특약이 있다면 계약 해지 또는 보수 요구 근거가 생깁니다.

📌 마무리 요약: 특약 조항, 귀찮아서 빼면 안 됩니다

전세계약서를 쓸 때는 단순히 금액, 기간, 주소만 보는 게 아니라,
나의 권리를 지키는 조항이 들어있는지를 반드시 확인해야 합니다.

 

🔑 꼭 넣어야 할 특약 5가지 요약:

1. 전세금 반환 지연 시 이자 청구
2. 보증보험 가입 불가 시 계약 철회
3. 시설 고장 시 수리 책임 명시
4. 중도 해지 위약금 기준 설정
5. 잔금일까지 집 상태 유지

💬 한 줄 조언:

“특약 조항은 혹시 모를 상황에서 나를 지켜주는 유일한 방패입니다.”
전세를 계약하기 전, 특약을 꼼꼼히 넣는 습관이
당신의 수천만 원을 지키는 첫걸음입니다.