🛑 보증금 안 돌려줄 때, 어떻게 해야 하나요?전세금 못 받았을 때 실전 대응 가이드 (2025년 기준)

1. 서론: "집주인이 잠수를 탔어요"

전세 계약이 끝났는데, 집주인이 연락을 피하거나,
“세입자 안 구해져서 못 줘요”, “좀만 기다려 보세요…” 라며
보증금 반환을 미루는 상황, 너무 흔합니다.

2025년 현재도 이런 일이 수없이 벌어지고 있고,
실제로 집주인이 돈이 없어 보증금을 못 돌려주는 경우도 있고,
악의적으로 시간을 끌며 전세금을 들고 잠적하는 경우도 존재합니다.

하지만 걱정 마세요.
세입자는 법적으로 보호받을 권리가 있고,
절차만 잘 따르면 전세금 회수가 가능합니다.

2. 전세금 못 돌려받았을 때 단계별 대응법

 1)단계: 집주인에게 문자로 정식 요청

“보증금 지급 요청”은 말이 아닌 문자/카톡/이메일로 남기세요.
이 기록이 추후 법적 증거가 됩니다.

 

📩 문자 예시:

안녕하세요. 전세계약 종료일(2025년 5월 31일)이 도래하였으나,
보증금 30,000,000원이 아직 반환되지 않았습니다.
법적 절차에 앞서 우선적으로 반환 요청드리며,
3일 내 답변 부탁드립니다.
– 임차인 홍길동

 

위 내용은 임차인이 작성한 보증금 반환 요청 메시지입니다. 임대인에게 전송하는 내용으로 보이며, 다음과 같은 상황과 의도를 담고 있습니다:

1. 상황 설명:
   • 임차인(홍길동)이 전세계약 종료일(2025년 5월 31일)이 지났음을 알리고 있습니다.
   • 그러나 계약 종료 후에도 보증금 30,000,000원이 반환되지 않았다는 사실을 명확히 하고 있습니다.
2. 요청 사항:
   • 법적 절차를 진행하기 전에 임대인에게 우선적으로 보증금 반환을 요청하고 있습니다.
   • 반환 요청에 대해 3일 내로 답변을 달라고 요구하고 있습니다.
3. 작성자의 신분:
   • 작성자는 "임차인 홍길동"임을 밝히고 있습니다.

목적:

이 메시지는 임대인에게 보증금 반환을 촉구하는 공식적인 요청서의 성격을 가지고 있습니다. 법적 절차를 시작하기 전에 임대인에게 협조를 구하고, 빠른 해결을 원한다는 의사를 전달하고 있습니다. 만약 임대인이 정해진 기간 내에 답변을 주지 않거나 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인이 법적 대응을 고려할 가능성이 있음을 암시하고 있습니다.

 

요약:

• 계약 종료일: 2025년 5월 31일
• 반환되지 않은 보증금: 30,000,000원
• 답변 요청 기한: 3일
• 작성자: 임차인 홍길동

✔️ 기한을 명확히 지정하고, 최대한 정중하되 명확하게 요구해야 합니다.

2)단계: 확정일자 + 전입신고 되어 있는지 확인

이 두 가지가 있어야 ‘우선변제권’이 발생합니다.
전입신고와 확정일자를 안 했다면
→ 우선변제 순위가 밀려서 보증금 회수 어려울 수 있음

📌 보증보험이 가입되어 있더라도 이 두 절차가 전제 조건입니다.

 3)단계: 내용증명 발송

집주인이 계속 연락을 피한다면,
👉 우체국 ‘내용증명’ 서비스를 통해 보증금 지급 요청서를 공식 발송합니다.

📄 내용증명 내용 예시:

전세보증금 반환 요청에 대하여 수차례 연락드렸으나,
아직 반환되지 않았습니다. 계약서상 임대차 종료일은 2025년 5월 31일이며,
보증금 미지급 시 민사소송 및 강제집행 등 법적 절차를 진행할 예정입니다.

이 내뇬음 특정 상황을 설명하는 텍스트로, 다음과 같은 내용을 담고 있습니다:

1. 전세보증금 반환 요청: 작성자는 임대인(집주인)에게 전세보증금을 반환해달라고 여러 차례 요청했음을 밝히고 있습니다.
2. 보증금 미지급 상태: 현재 전세보증금이 아직 반환되지 않은 상태임을 명확히 하고 있습니다.
3. 임대차 계약 종료일: 계약서상 임대차 종료일이 2025년 5월 31일로 명시되어 있으며, 이 날짜를 기준으로 계약이 종료됨을 언급하고 있습니다.
4. 법적 절차 경고: 만약 보증금이 지급되지 않을 경우, 민사소송 및 강제집행 등 법적 절차를 진행할 계획임을 경고하고 있습니다.

이 텍스트는 주로 임대인에게 경고의 의미로 작성된 것으로 보이며, 보증금 반환과 관련된 문제를 해결하기 위해 법적 조치를 염두에 두고 있음을 전달하고 있습니다.

 

💡 내용증명은 소송 시 법원에 증거로 제출 가능, 반드시 보관!

 4)단계: 전세보증보험 청구 (가입자만 해당)

이미 HUG 또는 SGI 보증보험에 가입해두었다면,
집주인 대신 보험사에 직접 전세금 청구가 가능합니다.

📌 준비서류:

• 전세계약서
• 확정일자 확인
• 전입신고 내역
• 내용증명 사본
• 집주인 연락불가 증빙 (통화 녹음, 문자 캡처 등)

보험사에서 심사 후 → 최대 1~2개월 내 전세금 지급

 5)단계: 민사소송 + 강제집행

보증보험에 가입 안 했거나, 보험사에서 보장되지 않는 경우
→ 전세금 반환청구 소송 → 승소 → 강제집행 절차로 진행합니다.

✅ 관할법원: 집 주소지 관할 지방법원
✅ 소액(3천만 원 이하): 소액사건심판 청구 가능 (절차 간단 + 빠름)
✅ 판결문 확보 후:
→ 집주인 재산 압류, 임대 건물 경매 등 강제집행 가능

3. 꼭 기억해야 할 팁

상황	해야 할 일
집주인이 시간 끌기	내용증명 + 보증보험 청구로 압박
집주인이 연락 끊음	문자·이메일·등기우편 등 증거 남기기
새 세입자 들어와야 준다	의무 아님! → 법적으로 대응 가능
복비 안 냈다며 협박	보증금 반환과 무관. 별개 문제입니다.

 4. 보증금 반환 대응 요약

1. 문자로 정식 요청 (기록 남기기)
2. 전입신고 + 확정일자 확인
3. 내용증명 발송
4. 보증보험 청구 (가입자)
5. 민사소송 → 강제집행 (미가입자)

 

위 코드는 주로 임대차 계약에서 발생할 수 있는 문제 상황, 특히 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우에 대한 해결 절차를 단계별로 정리한 것으로 보입니다. 각 단계는 임차인이 자신의 권리를 보호하고 보증금을 돌려받기 위해 필요한 조치를 설명합니다. 아래는 각 단계에 대한 상세 설명입니다:

1). 문자로 정식 요청 (기록 남기기)

임차인은 임대인에게 보증금 반환을 요청하는 내용을 문자로 전달합니다.

• 문자로 요청하는 이유는 기록을 남기기 위해서입니다.
• 추후 법적 문제로 이어질 경우, 요청한 증거를 확보하기 위한 중요한 단계입니다.

2). 전입신고 + 확정일자 확인

임차인이 해당 주택에 전입신고를 하고, 확정일자를 받았는지 확인합니다.

• 전입신고: 임차인이 해당 주소지에서 거주 중임을 공식적으로 알리는 행위입니다.
• 확정일자: 임대차 계약서에 날짜를 확정받아 우선변제권을 확보하는 절차입니다.
  • 이는 임차인이 다른 채권자보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 권리를 가지게 하는 중요한 조치입니다.

3). 내용증명 발송

임대인에게 내용증명을 보내는 단계입니다.

• 내용증명은 법적으로 효력이 있는 문서로, 임대인에게 보증금 반환을 공식적으로 요구합니다.
• 이 과정은 임대인에게 문제 해결을 촉구하며, 추후 법적 절차에서 증거로 사용될 수 있습니다.

4). 보증보험 청구 (가입자)

임대인이 보증보험에 가입한 경우, 임차인은 해당 보험사를 통해 보증금을 청구합니다.

• 보증보험은 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 보험사가 대신 보증금을 지급하는 제도입니다.
• 가입 여부를 확인한 후 보험사를 통해 청구하는 것이 이 단계의 핵심입니다.

5). 민사소송 → 강제집행 (미가입자)

임대인이 보증보험에 가입하지 않은 경우, 임차인은 법적 절차를 진행합니다.

• 민사소송: 임대인을 상대로 소송을 제기하여 법원의 판결을 받습니다.
• 강제집행: 법원의 판결에 따라 임대인의 재산(예: 부동산)을 압류하거나 경매를 통해 보증금을 회수합니다.

요약

이 코드는 주택 임대차 계약에서 임대인이 보증금 반환을 거부하거나 지연할 경우, 임차인이 취할 수 있는 단계별 대응 방법을 간략히 정리한 것입니다.
각 단계는 기록 확보, 법적 권리 확인, 공식 요청, 보험 청구, 민사소송 및 강제집행으로 이어지는 체계적인 절차를 설명하며, 임차인의 권리 보호를 목적으로 합니다.

5.  한 줄 조언:

“내 보증금은 집주인의 돈이 아니라, 내 자산입니다.”
주저 말고, 정당하게 요구하세요.