🧾 "등기부등본? 그냥 이렇게만 보세요"깡통전세 1초 판단법 (2025 실전 가이드)

 서론: 전세계약 전, 이 종이 한 장 안 보면 내 돈이 위험합니다

전세계약을 앞두고 가장 먼저 확인해야 할 것은 ‘방 상태’도, ‘역세권 여부’도 아닙니다.
바로 ‘등기부등본’ 확인입니다.

2025년 현재도 전세사기, 깡통전세, 다중 계약 피해는 여전히 현실이고,
그 피해자 대부분은 계약 전 등기부등본을 아예 확인하지 않았거나, 제대로 해석하지 못한 사람들입니다.

등기부등본은 단순한 서류가 아닙니다.
전세금이 안전한지, 집주인이 진짜 소유자인지, 근저당은 얼마나 있는지
단 1장으로 모두 확인할 수 있는 **세입자의 ‘생존 매뉴얼’**입니다.

하지만 막상 받아보면 너무 복잡하고 어려워 보이죠?
그래서 오늘은 누구나 3분 안에 깡통전세 여부를 판단할 수 있도록,
등기부등본을 딱 3단계로 쉽게 해석하는 방법을 알려드리겠습니다.

 1단계: 이 집의 진짜 주인은 누구인가? – ‘표제부’ 확인

등기부등본의 첫 번째 페이지 상단에는 **‘표제부’**가 있습니다.
여기에는 주소, 건물명, 면적, 구조, 대지권 등이 나와 있는데,
우선 세입자가 봐야 할 건 **‘소유자 정보’**입니다.

👉 소유자 명의와 계약하려는 임대인이 동일한지 반드시 확인하세요.

• 소유자와 계약자가 다르다면?
  → 대리인 계약인지, 위임장과 인감증명서가 있는지 확인 필요
• 소유권 이전 접수일이 아주 최근이라면?
  → 소유권 이전 중 계약 진행 시 위험! (등기 완료 전 전세사기 가능성 ↑)

📌 꿀팁:
소유자가 법인일 경우, 법인 대표자와 계약하는 것이 원칙입니다.
‘사장님 친구’ 같은 말은 절대 믿지 마세요.

 2단계: 이 집에 얼마만큼의 ‘빚’이 잡혀 있는가? – ‘갑구’ & ‘을구’ 분석

 갑구 – 소유권 변동 이력

갑구에는 소유권 이전 내역, 압류, 가압류 정보가 포함됩니다.
→ 최근에 잦은 소유권 이전이 있었다면, 투기성 매물일 가능성도 있습니다.
→ 압류 표시가 있는 경우엔, 계약을 피하는 게 안전합니다.

 을구 – 근저당, 전세권 설정 등

여기가 가장 중요합니다!
을구에는 이 집을 담보로 잡고 대출 받은 **‘근저당 설정 금액’**이 나옵니다.

예시

채권최고액: 150,000,000원  
채권자: 국민은행  
설정일: 2024.11.03

 

위 코드는 부동산 등기부등본이나 관련 문서에서 흔히 볼 수 있는 근저당권 설정에 대한 정보를 간략히 나타낸 것입니다. 각각의 항목은 다음과 같은 의미를 가집니다:

 

채권최고액: 150,000,000원

• 이는 근저당권이 설정된 부동산에 대해 채권자가 확보할 수 있는 채권 금액의 최대 한도를 의미합니다.
• 즉, 국민은행이 이 부동산을 담보로 설정한 채권의 최대 금액이 1억 5천만 원이라는 뜻입니다.
• 실제 대출금액은 이보다 적을 수 있지만, 이 금액은 이자, 연체료 등을 포함한 총 채무를 보장하기 위해 설정된 한도입니다.

1. 채권자: 국민은행
   • 근저당권을 설정한 채권자를 나타냅니다.
   • 즉, 국민은행이 해당 부동산에 대해 채권을 확보하고 있는 상태입니다.
   • 국민은행은 채무자가 대출금을 상환하지 못할 경우, 이 근저당권을 실행하여 해당 부동산을 경매에 넘겨 대출금을 회수할 수 있는 권리를 가집니다.
2. 설정일: 2024.11.03
   • 근저당권이 설정된 날짜를 나타냅니다.
   • 이 날짜는 등기부등본에도 기록되며, 근저당권 효력이 발생하는 기준일이 됩니다.

요약

이 정보는 특정 부동산에 대해 국민은행이 2024년 11월 3일 기준으로 최대 1억 5천만 원까지의 채권을 확보하기 위해 근저당권을 설정한 것을 의미합니다. 이는 대출이나 기타 금융 거래와 관련된 담보 설정의 일환으로 보입니다.

👉 전세금이 이보다 높으면? 깡통전세 위험
👉 전세금이 비슷해도? 경매 시 순위 밀릴 가능성 있음

📌 꿀팁:
‘채권최고액’은 실제 대출금의 120~130%로 설정되는 경우가 많습니다.
→ 즉, 채권최고액 1.5억이면 실제 대출은 약 1.1~1.2억 원일 수 있음
→ 하지만 전세금이 이보다 높다면 안전하다고 말할 수 없습니다!

 3단계: 깡통전세 위험 여부 판단 – ‘전세가율’ 계산

전세가율 = 전세금 ÷ 매매가 x 100 (%)

• 전세가율이 80% 이상이면 위험 경고
• 90% 초과 시 깡통전세 가능성 매우 높음
• 보증금보다 대출이 많다? → 절대 계약 X

💡 현실 팁:
전세 계약 전, 네이버 부동산 or 실거래가 공개시스템에서 매매가를 조회하고
등기부상 채권최고액과 비교해보면 리스크 수준을 객관적으로 판단할 수 있습니다.

 등기부등본 열람 방법 (무료 + 초간단)

1. 인터넷 등기소 (https://www.iros.go.kr) 접속
2. 부동산 주소 입력
3. 열람료 700원 → 온라인 결제 후 PDF 열람
4. 표제부 / 갑구 / 을구 순서대로 확인
5. 저장하거나 프린트 가능

※ 모바일 버전은 다소 불편하므로 PC 이용 권장

 결론: 전세계약 전, 등기부등본은 ‘선택’이 아니라 ‘생존’

한 장짜리 서류지만, 등기부등본은 수천만 원의 전세금을 지킬 수 있는 유일한 수단입니다.
집주인이 누구인지, 이 집에 얼마나 빚이 있는지, 내가 계약해도 되는 집인지
모든 정보가 여기에 다 들어 있습니다.

✔️ 표제부 → 소유자 일치 여부
✔️ 갑구/을구 → 압류, 근저당 체크
✔️ 전세가율 → 깡통 위험 판단

2025년에도 전세 시장은 불안정합니다.
내 권리는 내가 지켜야 하며, 그 시작은 등기부등본 열람에서부터입니다.