📄 2025년 전세계약서 실제 샘플 해설 – 항목별로 쉽게 풀어드립니다

1. 서론: “계약서에 도장 찍기 전, 이 글을 반드시 읽으세요”

전세 계약을 앞두고 계약서를 처음 받아보면 대부분 이렇게 생각합니다.
“이거 그냥 부동산이 다 해주겠지…”
하지만, 실제로 계약서 내용 하나하나가 수천만 원의 전세금을 보호하는 핵심 장치라는 사실을 알고 계셨나요?
2025년 현재, 전세사기와 깡통전세가 줄어들지 않고 있는 상황에서,
계약서 항목을 제대로 이해하고 작성하지 않으면
전세금 반환, 수리 책임, 계약 해지 등 모든 면에서 불리한 상황에 처할 수 있습니다.

이 글에서는 실제 2025년 기준 전세계약서 양식을 바탕으로,
항목별로 어떤 의미인지, 어떻게 써야 안전한지 쉽게 해설해드립니다.
실제 계약서 예시도 함께 제공되므로, 전세 계약이 처음인 분들도 안심하고 따라오시면 됩니다.

 

2.  실제 계약서 항목별 해설

 ① 계약 당사자 정보

"임대인: 김철수 (주민등록번호: 123456-******* / 주소: 서울시 강남구…)  
임차인: 이영희 (주민등록번호: 987654-******* / 주소: 서울시 마포구…)  "

1. 임대인:
   • 임대인은 부동산(주택, 상가 등)을 소유하고 이를 임차인에게 빌려주는 사람을 의미합니다.
   • 위 코드에서는 임대인의 이름이 "김철수"로 명시되어 있습니다.
   • 주민등록번호는 개인정보이므로 일부가 마스킹(*******) 처리되었습니다.
   • 주소는 "서울시 강남구…"로 되어 있으며, 주소의 상세 내용은 생략된 상태입니다.
2. 임차인:
   • 임차인은 임대인으로부터 부동산을 빌려 사용하는 사람을 뜻합니다.
   • 위 코드에서 임차인의 이름은 "이영희"로 명시되어 있습니다.
   • 주민등록번호 역시 개인정보 보호를 위해 일부가 마스킹(*******) 처리되었습니다.
   • 주소는 "서울시 마포구…"로 되어 있으며, 역시 상세 내용은 생략되어 있습니다.

👉 주의할 점:

• 임대인이 등기부등본 상 소유자와 일치하는지 반드시 확인
• 대리 계약일 경우, 위임장과 인감증명서가 꼭 필요합니다.

 ② 목적물 표시

"소재지: 서울특별시 관악구 신림동 000-0  
건물명: ○○빌라 201호  "

1. 소재지

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 000-0

• 소재지는 해당 부동산(건물이나 집)의 위치를 나타냅니다.
• 서울특별시 관악구 신림동에 위치하고 있으며, 정확한 주소는 "000-0"으로 표시되어 있습니다. 여기서 "000-0"은 예시로 사용된 임의의 주소로, 실제 주소를 대체한 것입니다.

2. 건물명

건물명: ○○빌라 201호  

• 건물명은 건물의 이름을 나타내며, 여기서는 "○○빌라"라는 이름이 사용되었습니다.
• "201호"는 해당 건물 내에서 특정한 호수를 나타냅니다. 즉, 이 부동산은 "○○빌라"라는 건물의 201호에 위치합니다.

3. 면적

면적: 전용 44.32㎡ (공급 52.80㎡)  

• 면적은 부동산의 크기를 의미합니다.
  • 전용 면적: 44.32㎡는 실제로 사용 가능한 공간의 크기를 나타냅니다. 이는 방, 거실, 화장실 등 거주자가 사용할 수 있는 공간을 의미합니다.
  • 공급 면적: 52.80㎡는 건물 전체에서 해당 세대가 차지하는 면적을 나타냅니다. 여기에는 공용 공간(계단, 복도 등)이 포함됩니다.

👉 주의할 점:

• 주소, 호수, 면적을 정확히 기재해야 함
• 전용면적과 공급면적이 혼동되지 않도록 표기
• 부속 시설(주차장, 창고 등)도 명확히 적는 게 좋습니다

 ③ 계약 금액 및 납부 방식

"보증금: 일금 ○천만원정 (\₩100,000,000)  
계약금: 5,000,000원 (계약일 지급)  
중도금: 20,000,000원 (2025년 3월 1일 지급)  
잔금: 75,000,000원 (2025년 3월 10일 지급과 동시에 입주)"  

1. 보증금

• 내용: 계약 전체 금액이 1억 원이라는 점을 명시하고 있습니다.
• 표기: 한글로 "○천만원정"이라고 적었으며, 숫자로는 100,000,000원으로 명확히 표시되었습니다.
• 역할: 보증금은 계약의 전체 금액을 나타내며, 계약의 기초적인 금액입니다.

2. 계약금

• 내용: 계약 체결 시 지급해야 하는 초기 금액입니다.
• 금액: 5,000,000원
• 지급 시점: 계약서를 작성한 날에 바로 지급해야 합니다.
• 역할: 계약금은 계약이 성립되었음을 확정하는 금액으로, 계약 파기 시 관련된 법적 책임이 있을 수 있습니다.

3. 중도금

• 내용: 계약 진행 중 일정 시점에 지급해야 하는 금액입니다.
• 금액: 20,000,000원
• 지급 시점: 2025년 3월 1일에 지급해야 합니다.
• 역할: 중도금은 계약 진행 중 중간 단계에서 지급되는 금액으로, 계약 이행의 지속성을 확인하는 역할을 합니다.

4. 잔금

• 내용: 최종적으로 지급해야 하는 금액입니다.
• 금액: 75,000,000원
• 지급 시점: 2025년 3월 10일
• 조건: 잔금 지급과 동시에 입주(혹은 소유권 이전)가 이루어집니다.
• 역할: 잔금은 계약의 마지막 단계에서 지급되는 금액으로, 실제로 물건(부동산 등)의 소유권이나 사용권이 이전되는 중요한 시점입니다.

요약

이 계약은 총 1억 원의 보증금을 기준으로 다음과 같은 지급 일정으로 나뉩니다:

1. 계약일에 계약금(5백만 원) 지급
2. 2025년 3월 1일에 중도금(2천만 원) 지급
3. 2025년 3월 10일에 잔금(7천5백만 원) 지급 및 입주

이를 통해 계약 당사자 간의 책임과 권리를 명확히 하고 있습니다.

 

👉 주의할 점:

• 보증금 총액과 지급일, 금액이 일치하도록 표기
• 중도금, 잔금 일정은 문자나 구두가 아닌 계약서에 명확히 써야 함
• 현금, 계좌이체 여부도 기록 가능하면 작성

 ④ 계약 기간

"임대 기간: 2025년 3월 10일 ~ 2027년 3월 9일까지 (2년) " 

 

1. 임대 기간:
   • 임대 계약이 유효한 시간을 나타냅니다.
2. 시작일:
   • 2025년 3월 10일에 임대 계약이 시작됩니다.
3. 종료일:
   • 2027년 3월 9일에 임대 계약이 종료됩니다.
4. 기간:
   • 총 임대 기간은 2년입니다.

 임대 기간을 명확히 정의하여 계약 당사자 간의 혼란을 방지하는 역할을 합니다.

 

👉 주의할 점:

• 2년 계약이 원칙이지만, 전입신고와 확정일자 등록 후 2년 자동 연장 권리가 생김
• 계약 기간 중 해지 조건도 특약으로 따로 명시하는 것이 안전

 ⑤ 목적물의 상태

"현재 상태: 에어컨, 싱크대, 가스레인지, 보일러 포함 / 벽지 흠집 있음"  

1. 현재 상태:
   • 에어컨, 싱크대, 가스레인지, 보일러가 포함되어 있다는 점을 알 수 있습니다. 이는 해당 공간(예: 집이나 방)에 이러한 설비나 기기가 설치되어 있다는 것을 나타냅니다.
2. 벽지 상태:
   • "벽지 흠집 있음"이라는 표현은 공간의 벽지가 손상되어 있거나 흠집이 있다는 것을 의미합니다. 이는 벽지의 상태가 완벽하지 않음을 나타냅니다.

👉 주의할 점:

• 입주 전 사진으로 상태 기록해 두는 것이 좋음
• 추후 보증금 반환 시 ‘원상복구’ 기준이 될 수 있음
• 누수, 곰팡이, 기기 작동 여부 등은 반드시 체크

 ⑥ 특약사항

"- 전세금 반환 지연 시, 연 5% 이자 지급  

- 전입신고 및 확정일자 신청은 입주 당일 즉시 진행  
- 전세보증보험 가입 불가 시 계약 무효 가능  
- 보일러, 누수, 기본 시설 수리는 임대인 책임  
- 임대인은 잔금일 전까지 현재 상태 유지  "

 

1. 전세금 반환 지연 시, 연 5% 이자 지급
   • 임대인이 전세금을 제때 반환하지 않을 경우, 지연된 기간에 대해 연 5%의 이자를 추가로 지급해야 한다는 조건입니다. 이는 임차인의 권리를 보호하기 위한 조치로, 전세금 반환 지연으로 인한 손해를 일부 보상하는 역할을 합니다.
2. 전입신고 및 확정일자 신청은 입주 당일 즉시 진행
   • 임차인이 입주하는 날, 전입신고와 확정일자 신청을 바로 진행해야 한다는 조건입니다. 이는 임차인의 권리를 법적으로 보장하고, 임대차 계약을 공적으로 증명하기 위한 중요한 절차입니다. 확정일자는 우선변제권을 확보하기 위해 필수적입니다.
3. 전세보증보험 가입 불가 시 계약 무효 가능
   • 임차인이 전세보증보험에 가입할 수 없을 경우, 해당 전세 계약이 무효가 될 수 있다는 조건입니다. 전세보증보험은 임차인이 전세금을 돌려받지 못할 위험을 줄이는 중요한 안전장치로, 이를 가입하지 못하는 상황에서는 계약의 안정성이 떨어지므로 계약을 해지할 수 있는 권리를 부여하는 내용입니다.
4. 보일러, 누수, 기본 시설 수리는 임대인 책임
   • 주택 내 보일러, 누수 문제 및 기본적인 시설의 수리는 임대인이 책임지고 관리해야 한다는 조건입니다. 이는 주택 소유자인 임대인이 시설 유지 및 관리 의무를 다해야 한다는 것을 명시한 내용으로, 임차인이 부담을 덜고 쾌적한 환경에서 거주할 수 있도록 보장합니다.
5. 임대인은 잔금일 전까지 현재 상태 유지
   • 임대인은 잔금일(계약금 및 잔금이 모두 지급되는 날) 이전까지 주택의 현재 상태를 유지해야 한다는 조건입니다. 이는 계약 당시의 상태를 보장하고, 임차인이 예상치 못한 손상이나 변경 사항으로 피해를 입지 않도록 하기 위한 조치입니다.

 전세 계약 시 발생할 수 있는 여러 상황에 대비하여 임차인의 권리를 보호하고, 양측 간의 책임과 의무를 명확히 하기 위한 내용으로 작성된 것으로 보입니다.

 

👉 이 항목은 ‘선택’이 아니라 ‘필수’입니다.

• 분쟁의 80%는 이 특약이 빠져 있었기 때문에 발생합니다
• 상호 합의한 내용은 반드시 이 칸에 기재해야 법적 효력이 있음

 3. 실제 계약서에 추가로 기입하면 좋은 내용

• 중개사무소명, 등록번호, 대표자
• 중개보수(복비) 금액 및 지급일
• 확정일자 신청 안내 문구
• 임대인 계좌 정보 (보증금 반환 시 명확성 확보용)

4. 전세계약서 실제 이미지 예시

 5. 결론: 계약서 해석, 이제 어렵지 않습니다

처음 전세계약서를 받아들면 복잡하게 느껴질 수 있지만,
하나하나 내용을 해석하고 핵심 포인트만 이해한다면,
사기나 분쟁을 미리 막고, 내 전세금을 끝까지 지킬 수 있습니다.

 

👉 지금 전세계약을 앞두고 있다면,
이 글을 기준 삼아 계약서를 미리 체크해보세요.
그리고 특약사항 5가지는 꼭 직접 넣으셔야 합니다.